2025년 부동산 시장 주요 이슈와 쟁점(DSR 3단계, 양도세 중과 등)

2025년 부동산 정책에 대한 정보는 여러 가지 중요한 변화가 예상되고 있습니다. 이 정책들은 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 어떤 주요정책들이 있는지 알아보도록하겠습니다.

목차

1. DSR 3단계 적용

2. 다주택자 양도세 중과

3. 신생아 특례대출

4. 제로에너지 건축물 인증

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1. DSR(총부채원리금상환비율) 강화

• DSR 3단계 적용: 2025년 7월부터 DSR의 적용이 확대되어, 모든 대출에 대해 100% 스트레스 금리가 적용됩니다. 기존의 주택담보대출과 신용대출에서 기타 대출까지 포함되는 것으로 대출 한도가 줄어들 가능성을 의미하며, 주택 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. DSR 3단계 적용 개요

(1) 1단계: 2024년 2월 26일 ~ 2024년 8월 31일

• 적용 대상: 은행권 주택담보대출에만 적용됩니다.
• 스트레스 금리: 기본 스트레스 금리의 25%인 0.38%p가 반영됩니다.

(2) 2단계: 2024년 9월 ~ 2025년 6월

• 적용 대상: 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출까지 포함됩니다.
• 스트레스 금리: 기본 스트레스 금리의 50%인 0.75%p가 반영되며, 수도권 주택담보대출에 대해서는 1.2%p로 상향 적용됩니다.

(3) 3단계: 2025년 7월 1일부터

• 적용 대상: 모든 대출에 대해 적용됩니다.
• 스트레스 금리: 기본 스트레스 금리를 100% 반영합니다.

3. DSR의 중요성

• 대출 한도 감소: DSR이 강화됨에 따라 대출자의 상환 능력이 더욱 엄격하게 평가되므로, 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 이는 주택 구매자에게 더 큰 부담이 될 수 있습니다.
• 금리 인상 반영: 스트레스 DSR은 미래의 금리 인상을 미리 반영하여 대출 이자율을 높이고, 그에 따라 대출 한도를 줄이는 방식으로 작동합니다

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1. 다주택자 양도세 중과

양도세 중과 유지: 다주택자에 대한 양도세 중과가 2025년 5월 9일까지 유지됩니다.  현재 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택자는 30%가 추가됩니다. 이는 다주택자들이 주택을 매각하는 데 부담을 느끼게 할 수 있습니다.

2. 다주택자 양도세 중과 개요

(1) 양도세 중과의 정의와 조치

• 양도소득세: 부동산을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다.
• 중과세: 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 경우, 기본 세율보다 높은 세율이 적용됩니다.
• 유예 기간: 다주택자에 대한 양도세 중과는 2025년 5월 9일까지 한시적으로 유예됩니다.
• 적용 조건: 1세대 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역의 주택을 양도할 경우, 기본 양도소득세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

(2)  중과세 유예의 영향

• 세금 부담 감소: 중과세 유예를 통해 다주택자는 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 중과세가 적용될 경우 세금 부담이 2.6배 증가할 수 있습니다.
• 매각 시기 고려: 다주택자는 유예 기간 내에 매각을 고려해야 하며, 조정대상지역의 주택을 양도할 경우 유예 규정을 적극 활용하는 것이 중요합니다.

(3) 조정대상지역의 변화

• 조정대상지역 해제: 2023년 1월 5일 이후, 서울의 일부 지역(서초구, 강남구, 송파구, 용산구)을 제외한 나머지 지역은 조정대상지역에서 해제되었습니다. 따라서 이 지역의 주택을 양도할 경우 중과세가 적용되지 않습니다.

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1. 신생아 특례대출

신생아 특례대출: 신생아 특례대출은 출산 가구가 주택을 구매하거나 전세 자금을 마련할 때 지원되는 대출입니다. 이 대출은 정부의 주택 정책의 일환으로, 저출생 문제 해결을 위한 노력의 일환으로 시행되고 있습니다.

2. 신생아 특례대출 개요

(1) 소득 요건 변경

• 소득 기준 상향: 2025년 1월 1일부터 신생아 특례대출의 소득 요건이 부부 합산 연 소득 1억 3천만원에서 2억 5천만원으로 상향 조정됩니다.
• 맞벌이 가구 적용: 맞벌이 가구의 경우, 한쪽 배우자의 소득이 기존 기준인 1억 3천만원 이하를 충족해야 하며, 다른 쪽 배우자는 2억 5천만원 이하로 설정됩니다.

(2) 추가 혜택

• 출산 가구에 대한 금리 우대: 특례 대출 기간 중 추가 출산이 있을 경우, 금리를 현행 0.2%포인트에서 0.4%포인트까지 추가로 우대받을 수 있습니다

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1. 제로에너지 건축물 인증 의무화

환경 규제 강화: 2025년 6월부터 30가구 이상의 민간 아파트 인허가 시 제로에너지 건축물 인증(5등급)이 의무화됩니다. 이는 환경 친화적인 건축을 촉진하기 위한 조치입니다. 다만 제로에너지 건축물 인증에 따른 공사비 상승이 예상되며, 주택 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 제로에너지 건축물 인증 개요

(1) 정의 및 목적

• 정의: 제로에너지 건축물(ZEB, Zero Energy Building)은 에너지 소비를 최소화하고, 필요한 에너지를 재생 가능한 에너지원으로 충당하여 에너지 자립을 이루는 건축물입니다.
• 목적: 이 인증은 건축물의 에너지 효율성을 높이고, 온실가스 배출을 줄이며, 지속 가능한 개발을 촉진하기 위해 도입되었습니다.

(2) 인증 의무화 일정

• 공공건축물: 2020년부터 연면적 1,000㎡ 이상의 공공건축물에 대해 제로에너지 건축물 인증이 의무화되었습니다.
• 민간건축물: 2024년부터는 민간 건축물에도 인증 의무가 확대됩니다. 특히, 30세대 이상의 공동주택에 대해 5등급 수준의 인증이 요구됩니다. 다만, 이 부분은 1년 유예되어 2025년부터 시행될 예정입니다.

(3) 정책의 배경

• 환경적 필요성: 기후 변화와 에너지 위기에 대응하기 위해, 정부는 에너지 효율성을 높이고 재생 가능 에너지를 활용하는 건축물의 필요성을 강조하고 있습니다.
• 법적 근거: 「녹색건축물 조성 지원법」 및 시행령 개정을 통해 제로에너지 건축물 인증 의무화의 법적 근거가 마련되었습니다.

(4) 기대 효과

• 에너지 절약: 제로에너지 건축물 인증을 통해 건축물의 에너지 소비를 줄이고, 장기적으로 에너지 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.
• 환경 보호: 온실가스 배출을 줄여 기후 변화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
• 건축 산업 혁신: 지속 가능한 건축 기술과 재료의 사용을 촉진하여 건축 산업의 혁신을 이끌어낼 수 있습니다.