전월세 하자보수 대처법(임대인VS임차인, 원상복구)

* 임대인과 임차인의 의무

(1) 제623조(임대인의 의무)

- 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

① 임대인의 의무: 임대인은 임차인이 주택을 안전하고 쾌적하게 사용할 수 있도록 필요한 수선을 해야 합니다. 이는 주택의 기본적인 시설과 구조적 안전성을 포함합니다.
② 계약 존속 중 유지: 임대인은 계약 기간 동안 지속적으로 주택의 상태를 유지해야 하며, 임차인이 정상적으로 사용하고 수익할 수 있도록 보장해야 합니다.

 

(2) 제374조(특정물인도채무자의 선관의무)

- 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

① 목적물 사용 의무: 임차인은 임대 목적물을 계약에서 정한 용도에 맞게 사용해야 하며, 목적물을 손상시키지 않도록 주의해야 합니다.
② 목적물 유지 의무: 임차인은 임대 목적물을 적절히 관리하고 유지해야 하며, 일상적인 사용으로 인한 마모를 제외한 손상에 대해서는 책임을 져야 합니다.
③ 수리 의무: 임차인은 자신의 고의 또는 과실로 인해 발생한 하자나 손상에 대해 수리할 의무가 있습니다.

 

* 수선의무의 범위

종목	수선의무
	임대인	임차인
전기시설	O	X
상하수도	O	X
보일러	노후화로 인한 파손 O	동파로 인한 파손 O
싱크대	O	X
누수	O	X
벽의 균열	O	X
도배	누수 등으로 인한 얼룩, 곰팡이 O	관리미흡으로 인한 얼룩, 곰팡이 O
장판	노후화에 따른 마모 및 변색 O	물건을 떨어트려 훼손 O
욕실 샤워기	X	O
수도꼭지	X	O
열쇠	X	O
형광등	형광등 자체 고장 O	단순히 형광등 교체 O
타일	노후화에 따른 마모 및 변색 O	부주의로 파손 O

★ 세입자의 고의 혹은 과실로 인한 수리 및 교체비용은 세입자가 부담해야합니다.

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* 전월세 계약 종료 후 원상복구

(1) 임차인의 원상복구 의무
- 법적 근거
① 민법 제654조에 따르면, 임차인은 임대차 계약이 종료될 때 임대 목적물을 원상복구하여 반환해야 합니다.
② 민법 제615조는 임차인이 임대 목적물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다고 규정하고 있습니다.

- 원상복구의 범위:
① 임차인이 임대 목적물에 대해 수리나 변경을 한 경우, 원상복구의 범위는 이러한 수리나 변경을 포함하여 원래 상태로 되돌리는 것을 의미합니다.
② 임대차 계약서에 별도의 특약이 없는 한, 임차인은 원상복구 의무에서 벗어날 수 없습니다.

 

(2) 퇴거 시 주요 항목에 대한 사례별 원상복구비 부과 기준(출처: LH)